У стародавніх пам’ятках історії, які збереглися до наших часів, зокрема у розшифрованих папірусах і написах на стінах пірамід Стародавнього Єгипту (датованих ІІ тис. до н.е.), знайдено записи, які засвідчують домовленості про найм робочої худоби (ослів), а також рабів та земельних ділянок, які надавалися фараоном.

У Законах царя Хаммурапі, які з’явилися близько 1800 р. до н. е., знайдено близько 20 статей, що регулювали відносини найму земельних ділянок (полів), садів, жилого будинку, річкових суден та робочої худоби.

В більш сучасному вигляді інститут найму речей було започатковано у Стародавньому Римі, як договір locatio-conductio rerum. Така назва пояснюється тим, що першочергово основним предметом договору найму були домашні тварини і раби. Господар наймодавець розміщав предмет договору найму для показу на базарі, а тимчасовий володілець-наймач забирав (conducere) з собою. Звичайно, якщо йшлося про повний викуп такого раба чи тварини, мав вже місце інший договір, а саме договір купівлі-продажу.

В українському праві, загальні положення договору оренди (найму) визначені Цивільним та Господарським кодексами України.

Договір оренди (найму) – це зручний інструмент в руках господарюючого суб’єкта у разі відсутності коштів на придбання того чи іншого майна, отримати право строкового користування цим майном, у т.ч. з правом його викупу у майбутньому.

Так, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Господарський кодекс України дає більш ширше тлумачення, зазначаючи, що за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Що можна винаймати (орендувати)?

Згідно законодавства України, об’єктом оренди можуть бути декілька категорій майна:

1) державні та комунальні підприємства або їх структурні підрозділи як єдині майнові комплекси, тобто господарські об’єкти із завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг), відокремленою земельною ділянкою, на якій розміщений об’єкт, та автономними інженерними комунікаціями і системою енергопостачання;

2) нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення);

3) інше окреме індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення, що належить суб’єктам господарювання.

Цивільний кодекс уточнює, що предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ) або  майнові права. При цьому, Законом можуть бути встановлені види майна, що не можуть бути предметом договору найму.

Важливо, що укладаючи договір оренди (найму) майна, задля уникнення негативних наслідків у вигляді нікчемності, недійсності або неукладеності цього виду правочину, варто передбачити у ньому обов’язкові (істотні) умови.

Господарський кодекс, зокрема визначає, що істотними умовами договору оренди є:

-об’єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації);

-строк, на який укладається договір оренди;

– орендна плата з урахуванням її індексації;

-порядок використання амортизаційних відрахувань;

-відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу.

Окрім зазначених істотних умов, обов’язковому врегулюванню у договорі оренди (найму) мають бути передбачені основні права і обов’язки сторін.

Серед основних прав та обов’язків орендаря, законодавство виокремлює:

– переважне право перед іншими суб’єктами господарювання на продовження строку дії договору оренди;

– використання об’єкту оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства, майно якого передано в оренду;

– збереження орендованого майна відповідно до умов договору, запобігаючи його псуванню або пошкодженню, та своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату. Страхування у випадках прямо передбачених законодавством України;

– відшкодування орендодавцю вартості орендованого майна у разі відчуження цього майна або його знищення чи псування з вини орендаря;

– сплата орендної плати у визначеному договором оренди (найму) розмірі та строки;

– зменшувати розмір орендної плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, змінилися передбачені договором умови господарювання або істотно погіршився стан об’єкта оренди;

– звільнення від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

– передача майна в суборенду (за погодженням з орендодавцем чи без такого, за умови існування прямої заборони закону на таку передачу);

– сплата комунальних платежів (визначається договором);

– викуп (приватизація) орендованого майна;

– обов’язкове повернення орендодавцю орендованого майна після припинення договору, якщо дія договору не була продовжена, у стані не гіршому, а ніж річ була отримана в оренду;

– поліпшення предмету оренди (найму) за погодженням або без такого, виходячи з умов договору;

– вимагати від наймодавця передання майна і відшкодування збитків, завданих затримкою передачі предмету оренди (найму);

– відмовитися від договору найму і вимагати відшкодування завданих йому збитків, завданих затримкою передачі предмету оренди (найму) або відмовою в передачі;

– користуватися річчю лише за її призначенням;

– право власності на плоди, продукцію, доходи, одержані ним у результаті користування річчю, переданою у найм;

– ремонтувати передану у найм річ з відшкодуванням завданим цим збитків, отримання компенсації або зменшення розміру орендної плати;

Загальний порядок припинення договору оренди (найму) також обумовлено у Цивільному та Господарському кодексах України

Ключовим принципом чинності договору оренди (найму) протягом строку, на який його було укладено, є принцип заборони односторонньої відмови від виконання зобов’язань.

Зокрема, договір оренди (найму) припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу (приватизації) об’єкта оренди; ліквідації суб’єкта господарювання-орендаря; загибелі (знищення) об’єкта оренди.

Разом з тим, договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 Господарського кодексу України.

За загальним правилом, у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Додатково слід зазначити, що особливості оренди (найму) майна, що перебуває у державній та комунальній власності передбачені Законом України «Про оренду державного та комунального майна».

Зразки договорів оренди (найму) саме під вашу ситуацію, можна знайти за цим посиланням:

https://zrazki-documentiv.com.ua/product-category/zrazki-dogovory/dogovory-orendy/

Поради адвокатів, як зменшити орендну плату в умовах карантину:

https://zrazki-documentiv.com.ua/publications/yak-zmenshyty-orendnu-platu-pid-chas-karantynu-porady-yurystiv/

У разі наявності запитань при укладенні, виконанні, припиненні, продовженні договору оренди (найму) майна або виникнення спору, ви можете звернутись за кваліфікованою правовою допомогою до Адвокатського бюро «Довженко та партнери»: http://advocate-dovzhenko.com.ua/

Сергій Довженко,

адвокат, Адвокатського бюро «Довженко та партнери»