Заключение предварительного договора между продавцом и покупателем недвижимости является достаточно распространенной практикой закрепления предыдущих договоренностей между сторонами во избежание в дальнейшем шероховатостей и разногласий. Важным является соблюдение всех форм и условий, при которых предварительный договор должен соответствовать нормам действующего законодательства Украины. Так, в соответствии со ст. 635 Гражданского кодекса Украины, предварительный договор обязательно должен иметь соответствующую форму и содержать следующие положения:
Обязательство заключить в будущем договор (основной договор)
При отсутствии в предварительном договоре обязанности сторон в будущем встретиться и заключить договор купли-продажи недвижимости не имеет смысла заключения предварительного договора.
Срок, в течение которого основной договор должен быть заключен
На сегодняшний день действующим законодательством установлен ограниченный срок заключения предварительного договора только между юридическими лицами и /или физическими лицами-предпринимателями. Он составляет не более года с момента заключения предварительного договора (ч. 1 ст. 182 Хозяйственного кодекса Украины). Для других лиц такой срок неограничен.
Существенные условия
Существенные условия, которые должен иметь основной договор, или определенный порядок установления условий в основном договоре. Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости является предмет, цена, срок действия договора и другие условия, которые стороны желают определить и которые не противоречат требованиям действующего законодательства. Цену основного договора стороны могут указать в иностранной валюте, определив, что сумма должна быть уплачена в гривнах по официальному курсу на дату платежа (ст. 524, 533 ГК Украины).
Форма договора
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, – в письменной форме. Действующим законодательством предусмотрено две формы совершения сделок: устная и письменная (электронная) (ч. 1 ст. 205 ГК Украины). Вместе с тем согласно ч. 1 ст. 657 ГК Украины, договор купли-продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. В связи с этим возникает вопрос, обязательно ли нотариально заверять предварительный договор, если такое требование предусмотрено для основного договора – договора купли-продажи недвижимого имущества? Отсутствие четкого ответа в теории порождает много дискуссий, а на практике большинство таких договоров нотариально удостоверяются, и связано это в т. ч. с судебной практикой, которой установлена обязательность нотариального удостоверения предварительного договора о намерении в будущем заключить договор купли-продажи недвижимости. Несоблюдение обязательной нотариальной формы влечет признание предварительного договора незаключенным (дело №17-05 / 5026/275/2012, 07.03.17 г.).
Не существует единого реестра предварительных договоров, соответственно, проверить, заключал продавец ранее такие договоры с другими лицами, невозможно
Невозможно заключить предварительный договор между одними лицами с указанием, что сторонами основного договора будут выступать другие
На момент заключения предварительного договора продавец может не иметь права собственности на объект, который станет предметом продажи основного договора (например, не оформлено право на наследство); недвижимость может находиться в залоге (ипотеке)
Как правильно указать в предварительном договоре сумму, которую покупатель передает продавцу в качестве гарантии заключения в будущем основного договора?
Положениями Гражданского кодекса не предусмотрена передача любых средств по предварительному договору. На практике есть случаи, когда по предыдущему договору одна сторона передает другой или залог, или аванс. Каждый из таких вариантов является ошибочным, поскольку:
«Задаток» – это денежная сумма, которая предоставляется кредитору должником в счет причитающихся с него по договору платежей в подтверждение обязательства и обеспечение его исполнения (ч. 1 ст. 570 ГК Украины). По предварительному договору никаких денежных обязательств не возникает. Есть только одна обязанность – заключить в будущем основной договор. Поэтому указания задатка в предварительном договоре суд рассматривает в качестве аванса с соответствующими последствиями (ВСУ, 08.09.2010 г.)
«Аванс» – это предварительная частичная оплата за товар. В случае, если стороны все же отмечают в предварительном договоре передачу денежных средств именно в качестве аванса, предварительно уплаченной суммы должны быть и предварительно уплачены налоги, сборы и другие обязательные платежи, которые в соответствии с требованиями действующего законодательства возникают при продаже имущества (письмо ДФС от 18.08.2016 г. №17968 / 6 / 99-99-13-02-03-15).
В то же время стороны имеют право заключить договор, который не предусмотрен актами гражданского законодательства, но отвечает общим принципам гражданского законодательства (ч. 1 ст. 6 ГК Украины), если по предварительному договору передаются денежные средства, заключается смешанный договор.
Последствия нарушения предварительного договора
Сторона, которая необоснованно уклоняется от заключения договора, предусмотренного предварительным договором, должна возместить другой стороне убытки, причиненные просрочкой, если иное не установлено предварительным договором или актами гражданского законодательства (ч. 2 ст. 635 ГК Украины). То есть виновная сторона по предварительному договору обязана исключительно возместить убытки (ВСУ, №6-226цс14).
Невозможно заставить продавца на основании условий предварительного договора продать недвижимое имущество (ВСУ, №6-226цс14). Предварительный договор не может считаться самостоятельным для перехода права собственности на имущество (дело №923 / 1004/15 20.09.2017 г.).
